据21世纪经济报报道，“最近3年都不要碰‘金德月’的学区房了，尤其是老破小。”在记者走访中，无论是在北京西城浸淫多年的经纪人，还是对西城学区房颇有研究的家长们，都给出了这样的共识。

随着7月12日北京市西城区2022年幼升小录取结果出炉，备受家长关注的几大教育热点区的幼升小录取尘埃落定。录取结果一出，自然是几家欢喜几家愁。

其中，今年西城区“731”（2020年7月31日）之后购买顶级学区房的家长，梦想又一次破灭，尤其是德胜学区，“731”之后的孩子全部出区，月坛学区的孩子也与重点小学无缘。

“我们拿着单价19万的房子，跟隔壁学区单价12万的房子，都上一样的小学，搁谁谁心里都不好受。”一位去年6月冲刺购买了德胜学区“老牌牛小”育翔小学对口学区房的家长说，买房的时候已经知道多校划片政策，但还是想赌一把“对口牛小”的概率，去年录取结果已经浇了一盆冷水，今年孩子终究还是被调剂去了隔壁新街口学区普通小学。

21世纪经济报道记者在走访中发现，一边是顶级学区房陨落，另一边则是周边学区房反而逐渐被炒热，以往相对弱势的展览路学区，甚至出现了“抢房”的情况。

不过，资深业内人士提醒，家长千万不要按照去年今年的结果来预判明年后年的方向，某个学区去年没留下，和今年留下来没有必然因果关系；某个学区今年没留下，不代表明年就留不下。在类似“盲盒”的机制下，因为没有人能知道下一个“调出学区”的学区是哪个。总之，如果非要买西城学区房，家长一定谨慎选择，同时要做好“愿赌服输”的心理建设。何况明年入学将是真正的大年，很可能将迎来近年来幼升小人数的最高峰，因此更要做好多校划片和调剂出区的准备。

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家长们开始从顶级学区“撤退”

“今年年初，德胜成交非常低，月度成交量甚至比不上去年的淡季。”德胜片区一位资深经纪人告诉21世纪经济报道记者，不只是年初的传统旺季不旺，近期的成交量也比较冷清，“可能一直到2026年之前，都不会有大的起色了。”

前述“金德月”的说法，是西城区金融街、德胜、月坛学区的简称，也是“教育高地”西城的“塔尖”，素有“顶级学区”之称，区域内优质小学遍布。

去年录取结果公布后，西城德胜等过去顶尖片区的房价应声市落。解约和降价出手的案例纷纷出现，自此之后，德胜片区的成交量就一直徘徊在低位，中间出现过回稳迹象，但整体依然很冷淡。

不仅是西城，海淀也是一样，去年海淀万柳学区房降价400万的消息直接上了热搜第一名，房源差价最高可达8万元/平方米。

“老破小”房源更是首当其冲，价格短期内大幅下跌，直至最近，价格依然比去年高点时候差了一截。

以新外大街小区一套60平米、建成于1990年的小两居为例，去年6月的成交单价约为16万元，今年6月同户型房源单价降到了14万元，原本这个小区的房源每年都会保持一定涨幅，综合计算下来，一套“老破小”整体降价接近150万元。

合硕机构首席分析师郭毅表示：“‘老破小’学区房几乎是‘成也教育，败也教育’，居住价值基本处在谷底，全靠教育附加价值支撑，一旦学区房政策调整，这类房源的价值削减效果是立竿见影的。”

不只是学区房，“老破小”房源整体的价值都在缩减，来自机构的数据显示，今年上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破了20%。

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曾经如日中天的“学区房”市场

学区房是房地产市场的衍生品，一定程度也是城市教育资源分配不均衡的晴雨表。

近年来，受学区政策的影响，学区房市场火热，价格屡创新高。德胜已飙升至约17万/㎡，金融街更是在20万/㎡以上。去年开年后，西城德胜等学区房，有的房子一夜之间涨了40万元。而据数据显示，在去年的2-4月，北京二手房市场成交约52585套，成交量环比增速在30%以上，西城学区房成为主力。

还记得曾经轰动一时的“天价学区房”，在2019年的双十一，在某拍卖网上，位于北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房经过多轮拼杀，以总价127.55万元成交，吸引了近5万人次围观。而这套房源原本的估价为65.76万元。这意味着，这套胡同房每平方米价值约23万元左右。而同地段房源一般仅需9万~13万/㎡。

而在2016年，在北京市西城区的文昌胡同深处，一间小小的、不起眼的、甚至杂草丛生，可以说有点破败的房子，刚刚卖出了相当于20公斤黄金的价格。确切地说，这处仅仅11.4平米的房产，卖出了530万元人民币的天价，每平米房价达到46万元人民币。卖出如此高价的原因，就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。46万的单价，也创造了北京最贵学区房的记录。

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给学区房“降温”，各区连放大招儿

据中国青年报客户端消息，学区房的问题，从来都不单纯是房地产行业的问题。学区房的价格不仅取决于房产本身的居住价值，更来自于用房子给学龄儿童“占位”的价值。在公众普遍重视子女教育的社会环境中，这必然导致“优质学区”的房价大幅上涨。从市场监管角度看，这是房价“虚高”的明证，但在那些为子女教育焦虑不已的购房者看来，这样的价格浮动，是其需求的外化表现。

从结果上看，“学区房”概念“高烧不退”，不论给房地产市场带来了多少热度，其对教育公平的损害都不容小觑。“学区房”越是受到追捧，基础教育资源便越倾向于“按财富分配”，严重违背了“划片入学”“就近入学”政策的初衷。

孩子上学本是教育问题，却变成了住房投资问题，近年来，学区房价格出现过快上涨趋势，防止以学区房等名义炒作房价成为落实 “房住不炒〞的重要举措。学区房之所以能够存在，本质在于教育资源相对不均衡。北京教育政策的调整，在就近入学的基础上削弱了住房与学校的一 —对应关系，客观上对于平抑过快上涨的学区房价格产生了效果。

去年以来，多校划片、教师轮岗、学区房指导价等政策相继袭来，今年，北京市多个区域又公布了“校额到校”计划。

所谓的“校额到校”，是指将优质高中招生指标分配到初中学校的一种做法，也是一种促进教育公平的举措。2014年开始，北京推出了“校额到校”政策，但是涵盖的初中较少，在2021年的中招方案中，北京市多个区将优质高中50%以上的招生名额分配到全区所有初中，这就意味着，普通初中学校成绩优异的学生有更多机会进入重点高中。

业内人士分析，“校额到校”的指标今后将逐步增多，参与“校额到校”的学校范围在扩大。比如今年北京多区宣布，将优质普通高中招生计划按一定比例分配到全区所有初中。说明“校额到校”政策的惠及面从过去普通初中扩展到全区所有初中。“校额到校”虽然是中考政策，其影响也会传导至小升初以及幼升小的家长，对于促进教育资源均衡和缓解择校热或有一定作用。

各类举措多管齐下，学校与房子之间的联系不再是“单线的、确定的”，目的也在于削减家长对于学区房的热捧。

此外，教育集团化、教师校长轮岗等举措也正在助力教育资源均衡。在传统名校集团化的带动下，东城、西城、海淀三区以外的优质学校有增多趋势，一些学校因为中高考成绩和教育质量的逐年提升，引发越来越多家长的关注。

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保持不同学校特色，合理缩小办学差距

尘埃落定的“跨学区调剂”政策，将成为学区房价格的风向标。这样的录取结果，也反映相关部门从根源上遏制学区房乱象的决心。

不过，要想给学区房降温，还需解决优质教育资源稀缺及分配不均等问题。教育投入是一个长期过程，除了硬资源，更需要师资力量、教学方式等软环境，这些都不可能一蹴而就。

一所学校的口碑往往取决于升学率，而升学率高低的主要影响因素又在于生源质量。学区房走红之时，一些优质教育资源对优质生源的吸引力借助学区房进一步放大，进而加剧教育资源两极分化。

校际之间不均衡，很多都是由历史原因造成的，短时间内难以解决，而生源质量的均衡化短时间内实现起来并不困难，其中一个办法就是严格执行“多校划片”。

不过，“多校划片”也只能算是权宜之计，只要学校的教育教学水平、升学率有优劣之分，就自然会有“好学校”“差学校”之别，也就不能避免优质校、重点校受追捧。

推进教育均衡发展，尤其是优质均衡，还需要更多努力。只有相关部门以更大行动力推进义务教育均衡发展，在保持不同学校特色的同时，合理缩小办学差距，才能让一路狂奔的学区房降温，让教育公平真正回归。

编辑｜京教君

图片来源｜摄图网

内容来源｜21世纪经济报道、中国青年报、北青网等，“京城教育圈”进行内容补充和编辑整理；